Для чего нужна управляющая компания?
УК обеспечивает пожарную безопасность, уборку в подъездах и поддержание их в надлежащем виде (например, замену лампочек), благоустройство придомовой территории, ремонт и обслуживание крыши, систем электро- и водоснабжения, отопления, установку счетчиков. Полный перечень услуг прописывается в договоре, а затем в ежемесячных квитанциях на оплату. Минимальный перечень установлен Правительством.
Чтобы управлять многоквартирными домами, компания получает лицензию. А какая именно организация будет следить за тем или иным зданием, решается на общем собрании собственников жилья. Это, и другие требования к управляющей организации закреплены в Жилищном кодексе.
По решению общего собрания собственников договор с УК заключается на срок от одного до пяти лет. Но если речь идет о новостройке, и жильцы не назначили УК в течение 20 дней со дня ввода дома в эксплуатацию, компанию выбирает муниципалитет. В этом случае проводится открытый конкурс, а договор ограничен тремя годами. Кроме того, временную УК может максимум на три месяца после сдачи дома в эксплуатацию назначить застройщик.
Если УК работает плохо, по коллективному решению договор с ней можно расторгнуть, а затем пригласить другую организацию или создать товарищество собственников жилья (ТСЖ), жилищный кооператив либо специализированный потребительский кооператив. Кроме того, когда в доме менее 30 квартир, жильцы могут управлять им без учреждения дополнительных структур (непосредственное управление).
В каких случаях стоит задуматься о смене управляющей компании
Причины для смены УК можно разделить на две основные группы: желание снизить суммы в платежках или неудовлетворительная работа организации. Обо всех претензиях сначала стоит сообщить в саму компанию. Если после этого ничего не изменилось, обращайтесь с жалобой в Роспотребнадзор, жилищную инспекцию или прокуратуру. Это может сделать как один жилец, так и инициативная группа из нескольких собственников.
Добросовестную УК, выбранную на общем собрании, в одностороннем порядке нельзя поменять раньше, чем через год после заключения договора. Когда этот срок прошел, расстаться с ней жители могут в любой момент по решению собрания собственников или по истечении срока действия договора. УК, выбранную муниципалитетом, можно заменить досрочно в конце любого года или после окончания договора.
Если УК не выполняет свои обязанности, ждать год, а тем более истечения договора или менять способ управления домом не обязательно. Но, прежде чем сменить управляющую организацию, понадобится собрать доказательства нарушений. Ими как раз станут копии жалоб в надзорные органы.
А еще жильцы в любой момент имеют право расторгнуть соглашение, если хотят создать ТСЖ, кооператив либо непосредственно управлять домом. Кроме того, собственники и УК всегда могут расторгнуть договор по обоюдному согласию. В этом случае ограничений нет.
Если управляющая компания отказывается выполнять решения общего собрания собственников и расторгать договор, жители дома могут направить жалобу в жилищную инспекцию, прокуратуру или подать иск в суд.
Как выбрать новую УК и не ошибиться
Прежде чем обсуждать на собрании заключение договора с новой УК, необходимо выбрать одну или несколько подходящих организаций. Привлекательные тарифы и хорошая репутация — важные, но далеко не единственные критерии, на которые стоит опираться.
Начнем с того, что у УК обязательно должна быть лицензия на право управления многоквартирными домами, а еще ей не должно грозить банкротство. Информацию о долгах организации стоит запросить через единый федеральный реестр сведений о банкротстве. А проверить разрешение на работу можно через электронный сервис на официальном портале ГИС ЖКХ, где собрана вся информация об управляющих компаниях.
Все УК обязаны публиковать в ГИС ЖКХ:
— результаты общих собраний собственников с протоколами собраний;
— перечни работ и услуг по каждому дому с указанием стоимости;
— характеристики дома, например, материалы несущих стен, перекрытий и фундамента;
— данные о каждом счетчике в квартире: дату ввода в эксплуатацию, сроки поверки и замены;
— ежемесячные начисления по каждой квартире — дублируются бумажные квитанции.
Изучая информацию, полученную через ГИС ЖКХ, стоит обратить внимание на количество домов, за которые отвечает УК, и число домов, жильцы которых отказались от услуг этой организации. По этим показателям можно судить об опыте компании и ее добросовестности. Кроме того, на сайтах госорганов жилищного надзора можно найти рейтинги УК. Внимательно отнеситесь к составлению договора. Попросите ознакомиться с ним заранее, внесите необходимые правки. Примеры договоров можно найти в ГИС ЖКХ, но стоит учитывать, что далеко не всегда УК используют единый шаблон во всех своих домах.
В договоре обязательно прописывается:
— перечень общего имущества, которое будет обслуживать управляющая компания;
— перечень работ и услуг по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества;
— порядок изменения перечня работ и услуг;
— перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК;
— порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги;
— порядок и сроки оплаты;
— контроль за управляющей организацией.
Порядок действий для смены управляющей компании
Если сменить УК нужно, потому что она некачественно работает, первым делом позаботьтесь о доказательствах. Соберите частные и коллективные претензии собственников, копии жалоб в контролирующие органы, документы, подтверждающие плохое состояние коммуникаций дома или подъезда, выписку из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок, результаты независимых экспертиз, проверок жилищной инспекции, фото и видео.
Вне зависимости от причины расторжения договора с УК необходимо подготовить и провести общее собрание собственников. Обсудите планируемое решение с соседями, обговорите сроки передачи всей документации и остатка денежных средств от старой УК к новой. На том же собрании можно выбрать эту организацию, утвердить договор с ней или договориться о создании ТСЖ, кооператива либо о непосредственном управлении домом. Обратите внимание, что проголосовать за новую УК должны более 50% собственников, но договор компания подписывает с каждым из них.
Уведомление о расторжении договора и копию протокола общего собрания нужно отправить в старую УК в течение пяти дней. Также копия протокола направляется в новую УК, с которой заключается следующий договор. Помимо этого, в течение пяти дней в государственную жилищную инспекцию требуется предоставить:
— оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
— реестр собственников жилых помещений дома;
— реестр уведомления собственников о проведении собрания;
— оригинал бланков голосования;
— реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.
Этот пакет документов необходим, чтобы передать дом из управления одной компании другой. После того как в региональный реестр лицензий внесут соответствующие изменения, новая УК приступает к работе.
Тем временем старая УК, получив уведомление о расторжении договора, в течение трех рабочих дней обязана передать техническую документацию и иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им. Все это принимает либо новая УК, либо ТСЖ или кооператив, либо кто-то из собственников. Обязательно оформляется акт приема-передачи, в котором помимо перечня бумаг указываются дата и место составления. Копию акта в течение трех дней с момента подписания обеими сторонами отправляют в орган государственного жилищного контроля.
Если у старой УК отсутствуют какие-то из необходимых бумаг, ей дается три месяца на то, чтобы восстановить их и передать по отдельному акту. При этом в первом акте отражают разногласия по количеству и содержанию документов.
СПРАВОЧНО:
Если у предыдущей компании нет каких-то обязательных документов, то согласно п. 21 Постановления Правительства РФ № 416, она должна их найти/восстановить за 3 месяца, и направить новой Управляющей организации.
Все передачи документов оформляются актами (п. 22 Постановления Правительства РФ № 416). Новой Управляющей организации следует строго контролировать сроки получения технической документации и иных документов на МКД.
Статьей 7.23.2 в КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким многоквартирным домом документов. Воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом, выражается в отказе от передачи технической документации на многоквартирный дом.
Если предыдущая Управляющая организация затягивает процесс передачи документов, отказывается от этого, передала неполный пакет документов, то новой организации следует зафиксировать это документально и обратиться в орган Государственного жилищного надзора, в Прокуратуру или в Суд.