В России уже больше пяти лет действует система покупки жилья или постройки частного дома с использованием эскроу-счетов.
Рассказываем, зачем нужен эскроу-счет, как он работает и в чем его смысл.
Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке или постройке частного дома.
Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.
Летом 2024 года был принят федеральный закон о распространении механизма счетов эскроу на строительство индивидуальных домов по договорам подряда. Закон вступит в силу с 1 марта 2025 года. Принятая мера структурирует частное домостроение и нивелирует финансовые риски участников рынка, что в конечном счете повысит интерес к сегменту ИЖС со стороны граждан и подрядных организаций.
Забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета. Они в том числе касаются сроков сдачи дома.
В первую очередь эта модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков: при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.
В каком банке можно открыть эскроу-счет
Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка кредитных организаций, уполномоченных ЦБ на открытие счетов эскроу.
В каком банке можно получить ипотечный кредит
В любом. Покупатель может взять ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.
Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета
Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.
Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку
Из документов для этого понадобятся только паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.
Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.
В некоторых банках подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса — в мобильном приложении за несколько секунд.
Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам.
Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.
Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу
Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещенные на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн руб. То есть если ваша квартира стоит больше 10 млн руб. или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн руб. (ФЗ №177, ст.13.2).
Что будет, если обанкротится застройщик
Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.
Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета
Плюсы
- Гарантия финансовой безопасности покупателей — самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости. Благодаря этому, приобретая квартиру в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги. В любом случае покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства.
- Открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости.
Недостатки
- Рост цен на недвижимость. Если раньше застройщики возводили дома на средства дольщиков, то теперь им приходится это делать или на собственные деньги, или через проектное финансирование — то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать повышением стоимости продаваемых квартир.
- Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Вернуть деньги покупатель сможет, но до 10 млн руб. И если этой суммы хватит на покупку квартиры в большинстве регионов, то жилье в Москве будет стоить дороже, так что риски у покупателя остаются.
- Деньги на счете заморожены, а стоимость недвижимости растет. И если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость поднимутся, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не выйдет.
- Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счета эскроу. При покупке квартиры в ипотеку выплаченные банку проценты за время постройки дома — расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5-2 года, сумма может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.
