Гарантии для собственников жилых помещений, выселяемых из аварийного многоквартирного дома

Жилищным законодательством установлены гарантии для собственников жилых помещений, выселяемых из аварийного многоквартирного дома.

Положением статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что собственники жилых помещений, выселяемых из аварийного многоквартирного дома, имеют право на возмещение за изымаемые жилые помещения или по соглашению с собственником им предоставляются другие жилые помещения с зачетом стоимости изымаемого жилья.

Таким образом, при изъятии жилого помещения предусмотрено два варианта защиты прав собственников:

  • денежное возмещение, определяемое выкупной ценой (безусловное право);
  • предоставление другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (при достижении соглашения).

При денежном возмещении цена изымаемого жилья складывается из рыночной стоимости жилого помещения, а также убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения.

По общим правилам в такие убытки входят поиск нового жилья, переезд, временное пользование иным жилым помещением до переезда, оформлением права собственности на новое жилое помещение.

Важным фактором является то, что в выкупную цену жилого помещения, не могут включаться вложения, значительно увеличившие стоимость жилья (ремонт, утепление), при условии, что они сделаны с момента когда стало известно об изъятии жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

В том случае, когда было достигнуто соглашение о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого, на основании части 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, такое помещение предоставляется с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

По смыслу указанной правовой нормы, если стоимость жилого помещения, передаваемого взамен изымаемого жилья, ниже определенной выкупной цены, то собственнику производится выплата разницы между стоимостью изымаемого и нового жилого помещения.

При условии, если стоимость предоставляемого жилого помещения выше выкупной цены, то обязанность по оплате разницы возлагается на собственника.

Следует отметить, что предоставление другого жилого помещения допускается только с согласия собственника изымаемого жилья и при наличии достигнутого соглашения.

Иная ситуация складывается в отношении граждан, чье право собственности на жилое помещение возникло после признания дома аварийным.

Так, Федеральным законом от 27.12.2019 № 473-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства” в части переселения граждан из аварийного жилищного фонда»», в часть 8.2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации внесены изменения, согласно которым граждане, которые приобрели жилое помещение после признания многоквартирного дома аварийным, имеют право только на выплату возмещения, размер которого не может превышать стоимость приобретения такого жилого помещения. Получить другое жилое помещение они не смогут.

Исключением в рассматриваемом случае являются граждане, у которых право собственности возникло в порядке наследования.

Таким образом, если гражданин приобрел право собственности на жилое помещение признанное аварийным, по наследству в силу закона или по завещанию, такой гражданин имеет право при изъятии жилого помещения, как на денежное возмещение, так и предоставление другого жилого помещения.

В случае, если право собственности на признанное аварийным жилье возникло иным способом, за исключением наследования, то такой собственник имеет право лишь на денежное возмещение, определяемое выкупной ценой, при этом выкупная цена в данном случае не может быть выше стоимости, за которое такое жилье было приобретено.