Новости

В России уже больше пяти лет действует система покупки жилья или постройки частного дома с использованием эскроу-счетов.

Рассказываем, зачем нужен эскроу-счет, как он работает и в чем его смысл.

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен при покупке квартиры в новостройке или постройке частного дома.

Эскроу-счет — это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.

Летом 2024 года был принят федеральный закон о распространении механизма счетов эскроу на строительство индивидуальных домов по договорам подряда. Закон вступит в силу с 1 марта 2025 года. Принятая мера структурирует частное домостроение и нивелирует финансовые риски участников рынка, что в конечном счете повысит интерес к сегменту ИЖС со стороны граждан и подрядных организаций.

Забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета. Они в том числе касаются сроков сдачи дома.

В первую очередь эта модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков: при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.

В каком банке можно открыть эскроу-счет

Только в том банке, на чьи средства возводится объект недвижимости, то есть обеспечивающего проектное финансирование. Он и становится держателем эскроу-счетов в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк-эскроу-агента из списка кредитных организаций, уполномоченных ЦБ на открытие счетов эскроу.

В каком банке можно получить ипотечный кредит

В любом. Покупатель может взять ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.

Как происходит покупка квартиры в ипотеку с использованием эскроу-счета

Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия, в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.

Затем ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае — независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.

Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку

Из документов для этого понадобятся только паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре.

Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.

В некоторых банках подписать договор счета эскроу и открыть счет эскроу можно без посещения офиса — в мобильном приложении за несколько секунд.

Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам.

Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.

Что будет, если обанкротится банк, в котором открыт счет эскроу

Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещенные на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн руб. То есть если ваша квартира стоит больше 10 млн руб. или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн руб. (ФЗ №177, ст.13.2).

Что будет, если обанкротится застройщик

Покупатель также получит свои деньги обратно и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика, и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.

Плюсы и минусы покупки квартиры в новостройке с использованием эскроу-счета

Плюсы

1. Гарантия финансовой безопасности покупателей — самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости. Благодаря этому, приобретая квартиру в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги. В любом случае покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства.
2. Открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости.

Недостатки

1. Рост цен на недвижимость. Если раньше застройщики возводили дома на средства дольщиков, то теперь им приходится это делать или на собственные деньги, или через проектное финансирование — то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать повышением стоимости продаваемых квартир.
2. Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Вернуть деньги покупатель сможет, но до 10 млн руб. И если этой суммы хватит на покупку квартиры в большинстве регионов, то жилье в Москве будет стоить дороже, так что риски у покупателя остаются.
3. Деньги на счете заморожены, а стоимость недвижимости растет. И если через два года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на недвижимость поднимутся, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не выйдет.
4. Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счета эскроу. При покупке квартиры в ипотеку выплаченные банку проценты за время постройки дома — расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5-2 года, сумма может составить около 20% от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.

В целях демилитаризации и денацификации Украины, а также для полного освобождения территорий новых регионов России, частично оккупированных воинскими формированиями Украины, Вооруженными Силами нашего государства с 24.02.2022 проводится специальная военная операция.

Неонацистским руководством Украины, со времен бандеровщины, накоплен «богатый» опыт использования злодеяний при устрашении
и уничтожении мирных граждан, который они применяю и сейчас
в отношении гражданского безоружного населения Донецкой и Луганской народных республик, Запорожской и Херсонской областей, не считаясь
ни с нормами международного права, ни с нормами нравственности и морали.

Оказывая прямое противодействие проводимой ВС РФ специальной военной операции, вражеские Украинские структуры, при поддержке
и попустительстве иностранных государств, применяют свой бесчеловечный опыт на Российских территориях, используя в своих коварных интересах любые приемы и методы, в том числе, совершая преступления руками, таких же как вы, молодых людей – ваших сверстников.

Устанавливая контакт в мессенджерах, в сервисах сети «Интернет»,
в реальной жизни, террористы любыми способами внушают мысль
о правильности своих действий, о полезности и значимости совершения противоправных действий, о безнаказанности исполнения их «просьб» или «предложений», мотивируя и стимулируя молодых людей «выгодными» обещаниями о денежных вознаграждениях. Однако, после проведения своих манипуляций над жертвами, после совершения их руками противоправных действий, молодые люди остаются один на один со своими поступками
и, теперь уже самостоятельно, несут серьезную уголовную ответственность. Эпизоды с поджогами военкоматов и иных объектов по всей России тому яркий пример.

Террористы, в общении с молодыми людьми, могут выступать
«от имени» сотрудников ФСБ, МВД, иных российский силовых
и правительственных структур, обращаясь с «просьбами» об оказании
им содействия в «раскрытии», якобы совершаемых или совершенных преступлений, а также для «привлечения» мнимых преступников
к ответственности, либо напрямую воздействуют на молодых людей, демонстрируя им «крутые» видеоролики о деятельности «настоящих патриотов», обещают бесплатно выдать современную военную экипировку, боевое оружие, гаджеты, «умные» девайсы, провести «тренировочные курсы» с участием «настоящих военных специалистов», параллельно рассказывая
о том, что именно «они» — «настоящие спасители и защитники Родины»,
а все совершаемые ими действия носят благие намерения.

На самом же деле, данные «просьбы» и «предложения» являются подстрекательством, склонением или вербовкой, с целью вовлечения вас
к совершению уголовно-наказуемых деяний – преступлений, которые, законодательством Российской Федерации, расцениваются как: совершение террористического акта (ст. 205 УК РФ, от 10 до 20 лет лишения свободы), государственная измена (ст. 275 УК РФ, от 12 до 20 лет лишения свободы), диверсия (ст. 281 УК РФ, от 10 до 20 лет лишения свободы).

Помните! Любые ваши действия, как гражданина Российской Федерации, по исполнению подобных «просьб» и «предложений», а также иные ваши попытки «примкнуть» к деятельности указанных лиц, правоохранительными органами РФ будет расценено не как какое-то незначительное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена Кодексом Российской Федерации об административных нарушениях,
а как реальное уголовно-наказуемое деяние – преступление, суровое наказание за которое последует в соответствии с Уголовным кодексом Российской Федерации, в соответствии с действующим законодательством.

Не нужно пытаться «шутить» с ними, «играть» в «шпионские игры», пытаться «разобраться» самостоятельно! Лучший выход из данного положения – прекратить общение и сообщить об этом своим родителям или законным представителям, а также обратиться в компетентные органы
(ФСБ, МВД).

Не поддавайтесь на подобные провокации и обещания террористов! Будьте умнее и грамотнее! Мыслите критически, руководствуйтесь здравым смыслом и логикой!

В марте 2025 года филиал ППК «Роскадастр» по Калининградской области внес в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) границы города Озёрска — административного центра Озёрского муниципального округа Калининградской области. Документы по закреплению границ были представлены региональным Министерством градостроительной политики.

Границе населенного пункта был присвоен реестровый номер 39:09-4.100.

Озёрск стал 16 из 22 административных центров муниципальных образований Калининградской области, границы которых установлены и внесены в ЕГРН.

Информацию о границах населенных пунктов можно получить с помощью сервиса «Публичная кадастровая карта», размещенного на Единой цифровой платформе «Национальная система пространственных данных» (https://nspd.gov.ru/), либо заказать выписку из ЕГРН в любом офисе МФЦ или посредством электронных сервисов ППК «Роскадастр» и Росреестра.

Водоканал города Озерска сообщает, что в связи с возникшей аварией на участке водопроводной сети, а также сбросами воды, будут наблюдаться перебои в водоснабжении с 10:00 до 12:00 и с 14:00 до 16:00. Кроме того, информируем, что после проведенных работ возможно временное помутнение воды.

Приносим извинения за причиненные неудобства!

С уважением, администрация МУП «Озерский водоканал».